青岛西海岸、黄岛区、胶南市。谁能理清这三者的关系？

我来给你说说吧。

青岛西海岸，黄岛区，青岛开发区，胶南市，黄岛街道，估计很多人都傻傻分不清吧。

青岛西海岸新区和黄岛区的范围完全一致，黄岛区政府也叫西海岸新区管委，属于一个班子两个牌子。

胶南已经合并到黄岛区，也就是说胶南市已经没了，现在只有一个胶南街道。

黄岛街道属于黄岛区的一个街道而已，与黄岛区属于两个不同的行政单位。

青岛西海岸新区和崂山区，你更看好谁的未来？

崂山是下一个市南，西海岸是下一个青岛

青岛西海岸新区实力多久会超过市南区？

西海岸不太可能超过市南，黄岛的定位是综合型大区，人口多、工厂多、重工业多，有中石化和保税区在，GDP规模大这很正常。

而市南是青岛的根，行政中心、经济中心、金融中心、商业中心、旅游中心都在这里。就比如上海浦东新区，全国GDP最高的单体区，但纵使浦东发展再快，你觉得他综合实力超的过黄浦区吗？

我举个最直观的例子，青岛现在虽然在高速扩张城市规模，给很多区块都有重大规划，但是别忘了，最好的永远都是市南优先，只要市南合适，其他区后边排队。所以为什么最密集的写字楼、最密集的酒店、最密集的商场都在市南？为什么奥运会、APEC高官会、上合峰会都在市南举办？为什么青岛近110家国外世界500强企业当中有70多家都把接待处设在市南？

每天往来市南和黄岛之间的车流往来不息，看看有多少家在黄岛而工作在市南的，再看看有几个家在市南，工作在黄岛的？是黄岛在市南逛街的多？还是市南在黄岛逛街的多？不论白天街上的人口密度，还是晚上的亮灯率，两者完全没有可比性。

我承认黄岛的城建和经济都发展很快，但别忘了黄岛几乎是一座新城，所谓万象更新，每一点滴变化都会被放大。而市南是青岛最老的城区，老旧楼宇和老旧街道众多，又是丘陵地形，一条比直的街道都没有，加之人口众多，翻新改造很困难，但如果因为外在条件被新区给超越而判断青岛重心转移，那就大错特错了。

的确，时代在发展，没有什么是绝对不可能的，但这里我说的是概率问题，黄岛的地位会进一步提升，但是整体实力和地位超过市南的可能性不足5%，这不是GDP可以决定的问题，而是底蕴和影响力所决定的。

青岛西海岸值得投资吗？

青岛西海岸房子是值得买的，但是现在短期投资风险已经很大，请谨慎。

根据青岛三湾三城的建设规划，青岛将重点打造胶州湾，灵山湾，鳌山湾三个重点城市中心区域，灵山湾就是青岛西海岸新区，将是青岛的西部城区。

现在根据山东省新旧动能转换重大工程规划，青岛是试验区，而青岛西海岸新区是排名第一的重点园区，可以说青岛西海岸新区将引领青岛的，甚至山东的新旧动能转换重大工程实施，青岛西海岸新区的发展前途无可限量。

青岛西海岸新区的地铁线路也在规划建设，地铁13号2018年将会开通，将大大增强青岛西海岸新区内部的交通能力。地铁1号线加快建设，连接主城区，建成后青黄将更加便捷的连接到一起，增强和主城区的通勤能力，住西海岸新区工作在市南将会更加便利。

青岛西海岸新区的风景也不比市南崂山差，这里也有山，也有海，沿海一线风景也很美，环境上的吸引力也很强。我去过薛家岛好几次，海边，公路，风景，很美。

青岛西海岸新区的房价相对青岛主城区的房价还是低一些的，相比市南4万多，崂山3万多，市北四方李沧2万多，西海岸新区在8000到2万多的房价，还是有一定升值空间。

但需要注意的是，青岛西海岸新区长期发展确实很好，但并不是说青岛西海岸新区的房价会一直涨。

青岛现在限购，对于控制房价不合理上涨有一系列限购限售限价限贷政策。

青岛西海岸新区属于限购区域，只有青岛户口和交了一年社保的才可以买，外地户口不能买， 限制了投资买房的需求。

青岛限售政策，买了房子需要拿到房产证2年后才可以卖。新房交付到拿证基本需要3年，这样在青岛西海岸新区买新房基本需要5年才可以卖，限制了投资买房的流通。

青岛限价政策，开发商开盘价格不能超过去年最高价，要不就不能开盘，限制了开发商涨价。

青岛限贷政策，首套房利率上浮15%，二套房利率上浮20%甚至停贷，增加了投资买房的成本。

而且现在青岛西海岸新区的房价已经很高了，现在青岛西海岸新区房价在8000到2万多，已经涨了一倍多，连张家楼镇上的房价都已经8000多了。加上青岛的限购政策，可以说青岛西海岸新区房价短期增长到顶，不会大涨了。

房子是住的，不是炒的。青岛这一系列限购措施将会在2018年继续执行，而且将长期执行。所以，青岛西海岸新区长期发展潜力巨大，青岛西海岸新区房子也是值得买的，但是现在短期投资风险是很大的，请谨慎。

如果有其他关于房子的问题，欢迎评论交流，欢迎私信，谢谢。

为什么青岛发展如日中天的西海岸没成为主城区反而城阳作为主城区？

在2020年最后一天发布的《青岛"十四五"规划和2035年远景目标纲要》当中，明确提到"统筹市南、市北、李沧、崂山和城阳区一体发展，实现主城区扩容扩能。"也就是说，青岛"十四五"发展的一个目标很明确，把城阳列为青岛的"市内五区"。

这时候就有人疑惑了，这不有人提问：为什么青岛发展如日中天的西海岸没成为主城区，反而城阳区成为了青岛的主城区呢？

对于这个话题，我们的看法就是一句话：早已自成一体，何须另攀高枝？

青岛西海岸新区本就是第九个国家级新区，行使省级权限，占地面积、人口数量、GDP、三大产业、利税、都相当于一个三线地级市，人均GDP早已是日韩这样的新兴发达国家水平，还在地理上掐着整个青岛乃至半个山东的经济命脉——港口，这种情况下，西海岸何必自降身段，委屈自己去当什么"主城区"呢？

别的不说，光是国家级新区的这个响亮的名号，就要比"主城区"响亮太多了呢。

首先分析一下国际大战略，为什么青岛的发展绕不开西海岸？

中国的海岸线，质量好吗？

站在一些军迷的角度，会说中国的海岸线不怎么好，因为中国的外面有日本、菲律宾等国家构成的第一岛链，还有小笠原群岛、马里亚纳群岛、关岛构成的第二岛链，上面遍布美军基地，中国海军前出大洋控制世界，困难重重。

这么看来似乎中国的海岸线很差。但是换个角度，站在经济的角度看，会发现中国占据的这一段海岸线的质量，冠绝全球，是让世界其它国家垂涎欲滴，眼红而不可得的存在。

中国的海岸线牛逼在哪里？看看世界港口吞吐量排名表就知道了。世界前20大港口，中国占一半，世界前十名的超级港口，中国占7个。

看似港口就是个装货卸货的场所，但是世界级的超级良港要满足的条件很多。港阔水深，不淤不冻，外海要有足够宽阔的锚地便于船舶等待和避风，水下要有足够深度的航道满足大船的靠泊条件，岸上要有足够广阔的平原建设物流基地、通达内陆腹地……

这些条件青岛都可以满足，但不要以为很简单，看看和中国同为"金砖国家"的俄罗斯、印度、巴西——俄罗斯的海岸线虽然多但是千里冰封，从彼得大帝开始就瞅着别人家的不冻港眼馋；印度、巴西的海岸线也不咋地，一堵堵的高山、悬崖峭壁——对，就是崂山雕龙嘴、青山渔村的模样——把这两个国家的海岸线"堵"得严严实实，港口和内陆完美的划分开来。巴西圣保罗距离海岸线的距离不过相当于即墨到市南，但是海拔竟然相当于泰山中天门，货物下了港口就需要翻山越岭，架桥挖洞，运输成本是我国的数倍甚至十数倍，这种酸爽，身为中国人可能都体会不到……

结果就是：印度、巴西、俄罗斯虽然也是世界大国，但是这些国家就是浑身抖擞也出不了多少货，全国所有的货物吞吐量可以被一个青岛港轻易秒杀。

隔壁普京大帝、莫迪老仙馋到心在滴血的青岛港，我们的领导人高瞻远瞩，怎么能不知道它的重要意义？海洋中心城市，就是对青岛最高的肯定。

然后青岛港在青岛的哪里？西海岸新区。剩下的就不用再说了。不重点发展西海岸新区，那整个青岛乃至整个山东的发展就是耍流氓。

咱们中国的优质港口是多，但也不能任性到置世界第七大港的前景于不顾，一股脑儿去发展内陆的城阳，对吧。

再看看细节：西海岸的目标是"再造一个新青岛"，手笔比城阳要大得多。

如果看纸面房价，会觉得西海岸和城阳"差不多"，在很多老青岛土著里，西海岸和城阳都属于"打死不去"的"城乡结合部"，但仔细分析下来，西海岸和城阳之间的差距，还是不少的。

1、平均房价差不多的情况下，西海岸房价的"方差"比城阳要大。

西海岸的房子，从灵山湾沿海到胶南内陆，从唐岛湾前海到老黄岛后海，形成了一个比较完整的梯队。

比较贵的别墅小区，像唐岛金湾、建邦珑锦墅、青岛小镇、大溪谷，总价超过千万的房子很多，个别楼王2000万以上，属于标准豪宅的范畴。

高层小区也有很贵的。名嘉汇、天元、HD金沙滩、华润悦府，这都是单价过三万的楼盘。

但是另一边，像西客站、张家楼这样的通勤远、配套差的远郊区，还有老黄岛、辛安工业区这样环境比较差的地方，房子价格被砸到"万元线"之内也很正常。对了，还不能忘记维多利亚湾这个给青岛带来几家欢乐几家愁的超级大盘，万元线上浮浮沉沉七八年，现在快要卖完了。

但是反观城阳，不管哪里，似乎房价都是一万出头……超过两万的所谓"豪宅"极少，不到万元线的新房次新，放眼整个"东四社"，打着灯笼都不好找。

这里的结论是，西海岸更像一个单独的城市，由积米崖-井冈山路为市中心向外辐射递减。虽然由于山海影响，以及隧道口的牵扯，不能形成完整的环线（实际上青岛主城区也不能形成环线），但依然能看出较为完整的城市结构。但城阳就有比较强的主城外溢特点，以满足刚需、刚改的需求为主，很少出现高净值客户。

这话说得俗一点就是：买不起市南市北的房子你完全可以买城阳，城阳房子便宜随便挑，但是买不起市南市北，西海岸这边你沿着滨海大道一路走到城市阳台会发现，好位置你照样买不起。

2、从配套学区、商圈的情况来看，西海岸的"生活圈子"也更倾向于相对独立，和城阳也存在着很大的不同。

很多人说起青岛的学区，下意识的就是市南中片、浮山后……其实他们忽视了青岛还有一个很优秀的学区圈子，那就是以开发区一中为核心、珠江路小学、太行山小学、开发区四中、实验中学为代表的西海岸学区。

在一些青岛小学排名里，珠江路小学、太行山小学要么看不到，要么排名比较靠后，只要一看这种排名，结论一定是不靠谱的。

道理很简单，西海岸新区和传统青岛主城的中考是两个体系，之间不能简单互相比较。但从开发区一中的历年高考成绩来看，高分考生甚至比青岛二中、58中更强。但一本率略低。整体而言它至少是个不逊青岛任何名校的存在。

至少结论是这样的：

西海岸的家长，完全没有必要为了孩子升学纠结青岛市南名校、浮山后二实验，有浮山后学区房的钱，咱名嘉汇买个大平层，眼瞅着珠江路小学、开发区四中，它不香吗？

问题是，城阳不存在这种操作，一个绿地国科九年一贯制学校，已经让城阳的家长们望穿秋水了，寻找优质教育，市南学区房可能还得买，甚至北边的即墨都可能更强一点。

说完学区，我们来看看商圈。很多人会很惊讶的发现，青岛香港中路以外的第二大商圈，不是台东，不是李村，更不是石老人金家岭、新都心，而是西海岸新区的长江路-积米崖商圈。无论商场的数量，还是体量，人气，结论均不变。

相比之下，城阳的正阳路商圈就寒碜了点。最大的商场万象汇，和西海岸的永旺梦乐城、融创茂之类，没得比。

另外，在西海岸新区目前正在修建的几所三甲医院建成以后，在医疗配套方面，也会出现这种情况。

3、尽管城阳要成为主城区，但实际上，在青岛十四五、2035年的远期规划当中，西海岸也明显要强于城阳。

这里有两点。一个是蓝色的"沿海发展轴"，实际上这个才是青岛未来发展的重点和王道。

如果对这张图的意义不能清晰解读，那么看这张图就更清晰了。青岛未来将建设六大广域级消费中心：青岛湾、浮山湾、台东、唐岛湾、灵山湾（城市阳台）、未来之城。

广域级消费中心是什么概念，我们看一下青岛目前新都心、市北CBD、金家岭、李村这几大商圈在未来的定位就可以明白。

规划这个东西你可以说它不靠谱，现在灵山湾城市阳台附近一个像样的大商场都没有，哪来的超过新都心、李村、金家岭的勇气？

但是话的另一面是这样的：西海岸的商业体，现在来看比城阳强，看规划依然比城阳强，这个应该没有任何争议。

刚才说了那么多，西海岸对城阳可以打出一记K.O.吗？当然没有。说城阳的配套和西海岸没得比，不代表西海岸比城阳强，正相反，城阳的杀手锏就是——依托市南市北主城配套。说白了就是，你比我强，但是我有大哥罩着……

城阳依托市南市北以后，相比西海岸的优势，也是非常明显的。最大的优势，就是交通。城阳到市南，有374、502两趟公交直达，环湾大道、重庆路、黑龙江路、青银高速等多条主干道联通。未来7号线、8号线、15号线均是连接城阳和市南市北交通的利器。再看西海岸，只有隧道和地铁1号线跨海段，而且收费比青银高很多。

仅交通一条，就决定了，青黄之间和青城之间的联系密度不可同日而语。更重要的是，青岛最繁华的地方是香港中路，而西海岸最繁华的地方是长江路/积米崖。双方最繁华的地方也不是隔海对对碰。西镇遍地老破小，已经破败不堪，而隧道另一头的薛家岛，配套聊胜于无，除了隧道还有一条数公里长的高架桥，过了金沙滩，才能看到西海岸的繁华。

我看到另一条回答里有人说：你看过哪个城市的主城区之间隔着一个大海？……就是这个道理。青岛在主城扩容方向上，寻找相对弱一些的城阳，而不是更强，人更多的西海岸，是必然的选择。

更别说城阳为了吸引外溢人才的"七折购"计划了。刚才说了，买不起市南市北的主城刚需，西海岸未必买得起，但城阳一定行。

这个七折购，对于刚需而言，不能不说两个字：真香。

所以，青岛选择了城阳扩容扩能成为下一个主城区，但这不代表西海岸就被放弃，相反，西海岸将在独立一体，"再造一个新青岛"的道路上，越走越远。这里没有对错，只是根据地理环境、人口数量、发展配套做出的必然抉择而已。

西海岸和城阳，到底怎么选？也许只有小孩子才做选择。作为青岛，答案是：我都要，无论是西海岸和城阳，都需要更加强大。

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

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